- 0
- 0
- 15.10.2019
- 2090
- ключевые слова:
- сша ,
- добросовестность ,
- введение в заблуждение ,
- сша ,
- добросовестность ,
- нью-йорк ,
- сокрытие ,
- аннулирование договора ,
- обязанность раскрывать информацию ,
- доктрина бдительного приобретателя ,
- недостоверные заверения о фактах
Комментарий к делу Stambovsky v. Ackley, 169 A.D.2d 254 (N.Y. App. Div. 1991) По общему правилу в договорном праве большинства штатов США в сделках с недвижимостью действует принцип «покупатель, будь бдителен» (caveat emptor). Этот принцип сводится к тому, что покупатель должен самостоятельно проверять объект недвижимости на скрытые дефекты перед совершением сделки, иначе он лишается права требовать расторжения договора. При этом продавец не должен умышленно скрывать сведения о продаваемом объекте недвижимости. Умышленным сокрытием считается как прямая ложь продавца о существенных обстоятельствах, так и активные действия, направленные на сокрытие существенных обстоятельств. Если же покупатель не спросил, а продавец не предпринимал активных действий по сокрытию существенных обстоятельств, сделка считается совершенной надлежащим образом. Однако вопрос о том, какие обстоятельства можно считать существенными, не был решен до рассматриваемого дела, в котором суд вносит новое наполнение в традиционный принцип caveat emptor, устанавливая более понятные границы для его применения. Автор приходит к выводу, что стандарт надлежащей осмотрительности в США должен определяться по формуле, выведенной судом при рассмотрении настоящего дела. Принцип caveat emptor может быть ограничен извне в трех случаях: 1) если законодательное регулирование штата требует активного раскрытия информации об объекте перед сделкой; 2) если стороны связаны фидуциарными или конфиденциальными отношениями; 3) если стороны дали заверения или подписали соглашение о добросовестном ведении переговоров. Также caveat emptor имеет естественный ограничитель — это обстоятельства, которые средний разумный участник экономического оборота никак не мог предвидеть. В случае наличия таких обстоятельств покупатель должен их раскрыть, а нераскрытие будет приравниваться к умышленному сокрытию.
Начнем с краткого описания доктрин, рассматриваемых в деле, и подходов к их пониманию и применению в американском договорном праве 1 1 Устойчивое выражение, используемое преимущественно в дидактических целях и включающее в себя модельные документы (Restatement (Second) of the Law of Contracts (1981), Uniform Commercial Code (UCC) (1952)), ряд прецедентов и распространенных на территории США правовых доктрин. В целом же частное право отнесено к ведению каждого отдельного штата и может иногда принципиально отличаться от штата к штату. .
Сторона договора может попытаться избежать исполнения договорных обязательств, заявив, что ее согласие на сделку было совершено под влиянием ошибки (mistake), введения в заблуждение (misrepresentation), принуждения (duress) или под недолжным влиянием (undue influence). Исследователи права обычно описывают эти доктрины как механизмы, с помощью которых договоры регулируются в судебном порядке. Сторона, заявляющая, что договор был совершен в результате одного или нескольких описанных выше обстоятельств, может обращаться в суд с иском об аннулировании (rescission) договора. Договор, который может быть аннулирован решением суда на основании перечисленных причин, считается оспоримым (voidable). Аннулирование договора — аналог российского института признания сделки недействительной, это способ восстановления справедливости, который доступен по праву справедливости (equity) и предполагает лишение сделки силы с ретроактивным эффектом, а следовательно, возврат сторонам их преддоговорного status quo. Аннулирование договора возможно в ситуации, когда стороны не нарушали договор, но сам факт наличия договора между сторонами ставит хотя бы одну из них в крайне невыгодное положение. Такая ситуация мыслима, например, при случайном введении в заблуждение (innocent misrepresentation) 2 2 См.: Bates v. Cashman Supreme Judicial Court of Massachusetts 119 N.E. 663 (1918). .
Несмотря на то, что ошибка, введение в заблуждение, принуждение и недолжное влияние концептуально различаются между собой, в спорах об аннулировании договора стороны часто ссылаются более чем на одно из этих оснований в исковых заявлениях.
Введение в заблуждение (misrepresentation) может выражаться как в словах, так и в поступках. Предоставление ложной информации одной стороной может привести к тому, что вторая сторона вступит в договор, исходя из неверных предпосылок. При введении в заблуждение отказ от договора близок случаям аннулирования договора вследствие ошибки (mistake), а единственной разницей между ними будет причина заблуждения: введение в заблуждение предполагает активные действия стороны, вводящей в заблуждение, ошибка же может быть допущена стороной и в результате неосторожности заблуждающейся стороны (negligent mistake), и в результате внешних факторов (innocent mistake).
Введение в заблуждение тоже подразделяется на виды: 1) побуждение другой стороны к заключению договора вследствие введения в заблуждение (fraud in the induc
Архив
Электронный, с 2017 года
Период доступа
Тип подписчика
e e
Статья
«Стандарт надлежащей осмотрительности в сделках с недвижимостью, или Дело об охотниках за привидениями»
Брисов Юрий Владимирович
600 e
КупитьДает доступ к этой статье
Комментарии(0)